日本における実世界資産のトークン化：中小企業のための完全な実装ガイド26

はじめに

2025年の夏、日本の金融セクターで静かな革命が始まりました。日本最大の銀行であるMUFG（三菱UFJ銀行）は、約681百万米ドル（約1000億円）で大阪にある主要な商業ビルの買収を発表し、これをブロックチェーン上でトークン化し、デジタル証券として発行する明確な目的がありました。同時に、GATES Inc.は、Oasysブロックチェーンを使って、7500万米ドルの東京不動産トークン化プロジェクトを立ち上げ、2,000億米ドルまで拡大する計画を立てました。9月までには、Digital Securities Inc.が日本初のP2Pデジタル証券取引プラットフォーム「れんが」を正式に立ち上げました。

これは実験的な技術の試行ではありません。日本の最大の金融機関や新興企業は、トークン化をビジネス戦略の中心に据えています。

それでも現実は変わりません：日本の中小企業の95%は、トークン化が選択肢として存在することを知らず、あるいはそれを投機的な暗号通貨と混同しています。これは重大な競争上の不利を代表しています。

この記事では、日本市場特有の実世界資産（RWA）トークン化のビジネスケースを紹介し、完全な規制コンプライアンスのロードマップと実践的な実装戦略を提案します。それには、貴社が今すぐトークン化すべきかを導くための5つの質問からなる意思決定フレームワークが含まれています。

この記事が提供するもの：

• MUFG、GATES、Digital Securitiesの実世界プロジェクトから得られた具体的な戦略

• 日本の金融庁（FSA）規制フレームワークの明確な説明

• 意思決定基準：あなたの会社はトークン化すべきですか？

• 3つの実装パス：パートナーシップ、統合、完全構築

• 実行可能な30日間の実行計画

第1章：現在の日本での動き

MUFG：100億円の大阪タワープロジェクト

2025年7月、三菱UFJ銀行の信託部門は、約681百万米ドル（1000億円）で大阪にある主要な商業ビルをトークン化する目的で買収したことを発表しました。この買収は、日本の金融インフラにおいて画期的な瞬間を表します。

従来の不動産投資の課題：

• この規模の物件は、通常、数百億円から数千億円を投資者ごとに必要とします（買い手は機関投資家または超富裕層の投資家に制限される）

• 売却交渉には数ヶ月かかる

• 国際的な投資家のアクセスには、各法域での複雑な法的枠組みが必要です

トークン化を通じて：

• 1万円（67米ドル）からの投資ユニットが可能になります

• 取引は24/7/365で二次市場で行われます

• 国内外の投資家が直接参加できます

MUFGは、このプロジェクトを日本の機関向けデジタル証券プラットフォームであるProgmatを通じて実施します。MUFG—日本最大の銀行—がこの規模で投資したことは、経営陣がトークン化を選択的な実験ではなく、必須のインフラとして捉えていることを示しています。

GATES Inc.：7500万ドルの東京プロジェクトから2000億ドルのビジョンへ

GATES Inc.は2025年7月に東京の不動産トークン化イニシアチブを発表し、中央東京にある商業物件に7500万米ドルをターゲットにしています。同社は、ソニー及びSBIが支援するOasysブロックチェーンをインフラとして選択しました。

さらに重要なことに、GATESはこれを2000億米ドルまで拡大することを想定しています。これは、日本の20.5兆米ドルの不動産市場の約1%に相当します。

GATESの戦略的アプローチ：

1. ブロックチェーンの選択：Oasys（ソニーとSBIが支援）を使用することで、機関の信頼性を提供

2. ターゲット市場：世界中の機関投資家と高額資産個人（以前は接触が困難）

3. スピードの重視：従来の不動産販売と比べて劇的に短縮されたタイムライン

CEOの関野祐史氏は次のように述べています：「GATESは、日本の不動産市場における実際の需要と投資家のニーズとの橋渡しを長年にわたり行ってきました。収益性と実用性を兼ね備えたトークンにより、日本の極めて信頼性の高い不動産資産にしっかりとした価値を加え、グローバル投資家が簡単に日本の資産にアクセスできる次世代の投資インフラを構築します。」

Digital Securities Inc.「れんが」：9月の歴史的な立ち上げ

2025年9月30日、東京を拠点とするスタートアップDigital Securities Inc.は、日本初のP2Pデジタル証券取引プラットフォーム「れんが」を正式に立ち上げました。このプラットフォームは、機関向けの資産へのアクセスを民主化する道しるべを示しています。

れんがが代表する革新：

従来の日本市場：

• 不動産投資は「認定投資家」に制限され（300百万円以上の純資産が必要）

• 最低投資額：数十万円以上

• 販売プロセス：信託銀行を通じて行われ、何週間もかかる

れんがの提供：

• 最低投資額：10万円（672米ドル）—労働者や学生にアクセス可能

• 直接のP2P取引（仲介者を排除）

• 初回ファンド（北品川レジデンス）：目標リターン年率5.5%

• シリーズA資金調達：SBIベンチャーズと三菱商事から800万ドル

Digital Securities Inc.は、れんがを規制承認後に仲介手数料なしで100,000円の最低投資で部分的な不動産を取引できるブロックチェーンセキュリティトークンプラットフォームとして位置づけています。

市場規模：実際の数値

日本のデジタル証券（トークン化された資産）未対応価値：

• 2021年：本質的にゼロの立ち上げ

• 2023年：45億円

• 2024年：95億円

• 2025年中頃：140億円

• 2026年の予測：250億円以上

発行されたセキュリティトークンオファリング（STO）：

• 2021年：8件のオファリング

• 2022年：18件のオファリング

• 2023年：35件のオファリング

• 2024年：55件のオファリング

• 2025年：70件以上のオファリング（前年同期比35%増以上）

広範な市場の文脈：

日本のブロックチェーン市場は2024年に15.1億米ドルに達し、2033年までに2518億米ドルに達すると予測され、66.80%の年平均成長率（CAGR）を示しています。これにより、日本は世界の中で最も成長しているブロックチェーン市場の1つとなります。

これらの数字が示すこと：日本のトークン化市場は、「実験段階」を越えて制度化と商業化に向かっています。

なぜ日本が世界的にリードするのか：規制の堀

グローバルRWA（実世界資産トークン化）市場：

• 2022年：29億米ドル

• 2025年：300億米ドル（10倍成長）

しかし、なぜ日本は特別な注目に値するのでしょうか？

答え：規制の明確さ

アメリカ合衆国：

• SECのガイダンスは不確か（新技術）

• 機関投資家は参加に躊躇

• 州ごとの規制の断片化

欧州連合：

• MiCaや他の新しい規制が相次いで展開

• コンプライアンスコストが予測不可能

• 資産の分類があいまい

日本：

• 2025年9月2日、FSAは暗号資産規制において画期的なシフトを発表し、デジタル資産を国の主要な証券法「金融商品取引法（FIEA）」の下に位置付けました。

• 一貫した原則：「同じリスク、同じルール」

• セキュリティトークン＝既存の金融商品取引法（FIEA）に基づくフレームワークが適用されます

• 複数の承認されたプラットフォームが運営中（Progmat、Alterna、れんが）

• 18の主要金融機関が「ibet for Fin」コンソーシアムに参加しています

重要なインサイト：世界市場の中で、規制リスクが最小限に抑えられている法域はわずかです。日本はその一つです。

第2章：トークン化とは何か？（ビジネスリーダーのために）

従来の課題：不動産投資の摩擦

あなたが東京に50億円のオフィスビルを所有していて、投資家に売却したいと想像してください。

従来のプロセス：

1. 投資銀行に連絡（フィー：1-3%）

2. 買い手候補の捜索（2-3ヶ月）

3. 法的デュー・ディリジェンス（1ヶ月）

4. 契約の準備と署名（2-4週間）

5. 決済と登録（1-2週間）

合計：5-7ヶ月、コスト：取引価値の1.5-2%

追加の複雑さ：

• 投資家はバイナリーの選択肢に直面します：物件全体を取得するか、投資しないか（分割投資は不可能）

• 国際的な投資家の販売には、各法域で弁護士を雇う必要があり（巨大なコスト増加）

• 購入後、買い手は数年間の「ロックアップ期間」に入る（流動性ゼロ）

トークン化がすべてを変える方法

ステップ1：資産評価

• 第三者の専門的鑑定（従来のものと同じ）

• デジタル証券フレームワークのために準備された監査

ステップ2：スマートコントラクトの作成

• 所有権を例えば1000万トークンに分割（例：50億円の建物＝500,000トークン×1万円/トークン）

• 各トークンは所有権と配当の権利を表します

• ブロックチェーン上に不変に記録されます

ステップ3：FSA登録

• デジタル証券＝「証券」として事前の規制通知が必要

• 承認されたプラットフォームを通じて、登録が簡素化されます

• 条件が満たされれば、2-4週間で承認されます

ステップ4：発行と販売

• 承認された取引プラットフォーム（れんが、Progmatなど）に上場

• 投資家は10万円単位で購入

• 取引は24/7/365で可能（市場稼働時間に従う）

ステップ5：二次市場

• 投資家はピアツーピア取引を行います

• リアルタイムの価格発見

• 最小限の仲介手数料

ステップ6：配当分配

• 不動産からの賃料収入→スマートコントラクトが自動的に配分します

• トークン保有者への月次または四半期ごとの分配

• 従来の信託銀行による分配よりも迅速です

3つの根本的な利点

利点1：資本効率が解放される

• 従来：50億円の建物＝1人の買い手または少数の超富裕層の投資家

• トークン化：50億円の建物＝500,000人以上の小規模個人投資家が可能になります

• あなたの資本は「凍結」されることはなくなり、他の機会に即座に再配分できます

利点2：グローバルな投資家アクセス

• 従来：国際的な投資家への販売＝複雑な法域ごとの法的設定、膨大なコスト

• トークン化：ブロックチェーンは国境を超え、スマートコントラクトが世界中の有資格の投資家への配分を処理します

• これはGATESのコア戦略です：同時に米国、EU、アジア太平洋の投資家を引き付けること

利点3：流動性市場を構築する

• 従来：不動産購入＝5-10年間の固定投資

• トークン化：売却者は必要に応じて2ヶ月目に出口を選択可能（れんがや類似の二次市場での流動性）

• リスクを避ける投資家に対する投資の心理的障壁が低くなる→投資家のプールが拡大します

二次的な利点：手数料圧縮

• 従来の仲介チェーン：銀行、証券会社、信託銀行、法律事務所＝合計手数料は1.5-3%

• トークン化+承認されたプラットフォーム＝0.5-1.5%の手数料

• 投資家はより低い手数料の恩恵を受け、高いリターンが可能になります

第3章：プラットフォーム比較—どちらを選ぶべきか？

日本におけるトークン化には複数の機関コンポーネントが必要です。それらを理解することで、最適な道が明らかになります。

プラットフォーム比較マトリックス

詳細分析：各プラットフォーム

Progmat（MUFG）：企業標準

背景：MUFG信託・銀行の子会社、「Corda」エンタープライズDLTに基づいて構築。18の主要金融機関が「ibet for Fin」コンソーシアムに参加しています。

ユースケース：

• 大規模な資産トークン化（不動産、インフラ、社債）

• 機関・認可投資家ベース

• 最大のセキュリティとコンプライアンスの優先事項

実際の例：2025年10月9日、MUFGはProgmatを通じて初のデジタル債券（ST債）を発行することを発表し、日本の銀行が公に提供するセキュリティトークン債券として初めてのものです。100億円の債券は、MUFGの制度化されたトークン化へのコミットメントを示しています。

プロセス：

1. Progmatに登録

2. 資産評価と監査

3. FSA事前承認の調整（通常は承認される）

4. スマートコントラクトの開発

5. トークンの発行

6. 承認された市場への上場

コスト：

• 初期設定：3000万-5000万円

• 年間維持費：1000万-3000万円

• 発行手数料：全体の価値の3-5%

タイムライン：3-6ヶ月

最適：資産基盤100億円以上、機関投資家への資金調達、セキュリティが最優先

Alterna Trust（三井）：民主化戦略

背景：MDM（Mitsui Digital Asset Management）によって開発されました。2025年7月3日、三井住友信託銀行とMDMが共同で「Alterna Trust株式会社」をデジタル証券に特化した新しい信託会社として設立しました。

ユースケース：

• フラクショナル投資を通じて投資家基盤を広げる

• 不動産を「投資商品」に変換

• ミレニアル世代とマスマーケット向けにアプローチ

実際の例：

• 複数の小さなオフィスビルと住宅ファンド

• ソニーバンクとの提携により「クイックデポジット」（24時間資金提供）を実現

• 2025年6月時点で、MDMは16件のトークン化された取引を完了しており、そのうち14件がAlternaプラットフォームを通じて提供されました。

特徴：

• AIを活用した自動契約生成

• 最低投資額：10万円（マスマーケット向けにアクセス可能）

• Alterna Trustは、設立1年目に1000億円のデジタル証券を形成し、5年累積のAUM目標を1兆円に設定。

プロセス：

1. Alternaに登録（簡素化されたプロセス）

2. 資産評価

3. ファンドの構造化

4. 小売投資家に対する販売

コスト：

• 発行手数料：価値の2-3%

• 年間維持費：約500万円（Progmatに比べて劇的に低い）

タイムライン：2-4ヶ月（Progmatよりも速い）

最適：中小規模の不動産、マスマーケット消費者製品の位置付け、コスト最小化

れんが（Digital Securities）：二次市場イノベーション

背景：2025年9月30日に立ち上げ。SBIベンチャーズと三菱商事から800万ドルのシリーズA資金を調達。

革命的要素：

• 日本初のP2Pセキュリティトークン取引

• 投資家間の取引で仲介者を排除

• 手数料を劇的に削減（取引手数料：最小またはなし）

ユースケース：

• 不動産ファンド投資家に流動性を提供

• 出口の選択肢を重視する慎重な投資家をターゲットに

• 「5-10年ロック」を「2-3年の潜在的な出口」へ変換

実際の例：

• 初回ファンド「北品川レジデンス」（北品川の住宅）

• 最低投資額：10万円

• 目標リターン：年率5.5%（5年契約）

• P2P取引で月次レベルの出口が可能

プロセス：

1. れんがに登録

2. ファンドの構造化

3. 初回オファーの立ち上げ

4. 投資家がP2P取引を開始

コスト：

• 非常に低い（スタートアップモデル）

• 取引手数料：現在はなし（将来的には変更の可能性あり）

タイムライン：1-3ヶ月（最も早いオプション）

最適：小規模ファンド運営者、流動性強調、コスト最小化

第4章：FSA規制フレームワーク—明確で管理可能

FSAの核心的原則：「同じリスク、同じルール」

2025年9月2日、日本の金融庁は暗号資産規制において画期的なシフトを発表し、デジタル資産を国の主要な証券法である金融商品取引法（FIEA）のもとに位置づけました。

FSAの立場は明確です：

「トークン化された証券は従来の証券と同じ扱いを受けます。特別な禁止や新しい規制はなく、既存の金融商品取引法（FIEA）フレームワークが適用されます。」

これは何を意味するか：

従来：不動産投資ファンド（信託銀行を仲介として）

• 適用法：金融商品取引法

• KYC/AML：必要

• 報告：定期的な開示文書

• 登録：2-3ヶ月

• コスト：1000万-3000万円

トークン化されたバージョン：同じ不動産ファンド（ブロックチェーンバージョン）

• 適用法：同じ金融商品取引法

• KYC/AML：同様に必要

• 報告：本質的に同じ

• 登録：承認されたプラットフォームを通じて2-4週間（加速化される）

• コスト：300万-1000万円（プラットフォームベースの削減）

重要なインサイト：これは「新しい複雑な規制」ではなく、「デジタルに適応した既存の規制」です。

セキュリティトークンの分類

FSAは、暗号資産を2つのカテゴリに分類することを提案しています：

• タイプ1、資金調達/ビジネス暗号資産：資金調達目的で調達された資産

• タイプ2、非資金調達/非ビジネス暗号資産：ビットコインやイーサリアムのような、資金調達に関連しない資産

ほぼすべてのRWAトークン化は、既存のFIEAフレームワークの下で「セキュリティトークン」として分類されます。

FSAの2026年ロードマップ

2025年6月6日、改正された資金決済法が施行され、2026年に実施予定の重要な変更が導入されます：

変更1：「電子決済手段および暗号資産仲介サービス業」のライセンス作成

• 以前：メガプレイヤーのみが運営できた

• 2026年以降：中規模のスタートアップが仲介業者として登録できます

• 結果：選択肢の増加、価格の競争、手数料の低下

変更2：ステーブルコインの明確化

• 信託型ステーブルコイン（JPYCのような）は明確な規制の明確さを受ける

• 国際的な送金が加速する

変更3：資産国内保有要件

• FTXの件を受けて、暗号資産取引業者および電子決済手段取引業者は国内資産保有義務に直面します

重要なインサイト：「より明確な規制を待つ」は誤った論理です。今日の初期の動きは、2026年の規制緩和に向けた優位な位置を確保します。

第5章：あなたの会社は今すぐトークン化すべきか？ 5つの質問のフレームワーク

Q1：あなたの会社は「高価値資産」を所有していますか？

• 不動産（1億円以上）

• 知的財産（特許、ライセンス）

• 機械設備（1億円以上）

• 高価な在庫

はい→Q2に進む

いいえ→現在はトークン化は不要です

Q2：これらの資産は「リターン/配当」を生み出していますか？

• 不動産の賃貸収入

• 知的財産ライセンス料金

• 設備からの収益

• 投資の配当

はい→Q3に進む

いいえ→トークン化の利点は限定されます

Q3：国際的な投資家アクセスを望んでいますか？

• 資本調達を加速する

• グローバル投資家の需要を monetizationする

• 24/7の流動市場を構築する

はい→Q4に進む

いいえ→従来の手段で国内投資家が十分です

Q4：初期に500万-2000万円を投資できますか？

プラットフォームルートの実装には通常この範囲が必要です：

• パートナーシップモデル：0-500万円（成功報酬ベース）

• 統合モデル：500万-2000万円

• 完全構築：5000万円以上（メガ機関以外は推奨されない）

はい→Q5に進む

いいえ→パートナーシップモデルが機能します（資本を最小限に抑える）

Q5：今すぐ競争上の優位性を求めていますか？

• 2025年＝「先行者利益」の期間

• 2027年までには、トークン化は業界標準になる可能性が高い

• 早期の採用者が市場の位置付けを確保します

はい→すぐに実施を開始してください

いいえ→2026-2027年のタイムラインはまだ実現可能（ただし、競争上の優位性は失われる）

意思決定マトリックス

参考文献

MUFG、大阪の超高層ビルを1,000億円で取得し、デジタル証券としてトークン化します。（2025年7月26日）Ainvest。取得元

https://ainvest.com/

GATES Inc.は、Oasysブロックチェーンを利用して7000万米ドルの東京不動産をトークン化する計画を発表しました。（2025年7月9日）CoinDesk。取得元

https://www.coindesk.com/news/2025/07/09/rwa-news-japans-gates-to-tokenize-75m-tokyo-real/

Digital Securities Inc.、「れんが」でトークン化された不動産を起動。 （2025年10月9日）Phemex。取得元

https://www.phemex.com/

MUFGの信託部門が小売および機関投資家向けに681百万米ドルの大阪タワーをトークン化します。（2025年7月27日）Blockhead。取得元

https://blockhead.co/

日本のブロックチェーン市場の規模、シェア、業界報告2033。（2025年3月23日）IMARCグループ。取得元

https://imarcgroup.com/

日本、暗号資産規制における画期的なシフトを明らかにしました。（2025年9月4日）Blockpass。取得元

https://blockpass.org/

Progmatデジタル資産プラットフォーム。（2024年7月29日）Progmat株式会社。取得元

https://progmat.co.jp/

MUFG信託と銀行のProgmatプラットフォーム概要。（2025年10月）三菱UFJフィナンシャルグループ。取得元

https://sc.mufg.jp/

MUFG、Progmat経由でセキュリティトークンとして公募債であるデジタル非担保下位債券を発行する予定です。（2025年10月9日）三菱UFJフィナンシャルグループ。取得元

https://sc.mufg.jp/

「Alterna Trust」を設立することに関するお知らせ、デジタル証券を専門とする新会社。 （2025年7月3日）三井住友信託銀行＆三井物産デジタル資産管理。取得元

https://smtg.jp/

¹ 2025年の改正資金決済法についての概要（資金決済に関する法律の一部を改正する法律）。 （2025年6月6日）日本経済産業省。取得元

https://businesslawyers.jp/

結論：なぜこの瞬間が重要なのか

トークン化は実験を越えて進化しています。

• 市場規模：140億円、年間35%の成長を遂げ、2033年までのブロックチェーン市場のCAGRが66.80%に達すると予測されています

• 制度化：FSAが2025年9月に明確な枠組みを提供しました

• 主要プレーヤー：MUFG、GATESが積極的に実行中

• 小売アクセス：Alterna、れんがが参加を民主化

• 規制：2026年にさらにリベラル化されます

2025年は「最後の先行者ウィンドウ」を表します。

2027年までに、トークン化は業界標準になる可能性が高い。今すぐ先駆者となる企業は、不釣り合いな市場のポジショニングを保有するでしょう。

あなたの30日間の行動計画は、今日からこれを開始できます：

• 第1週：情報とチームの整合

• 第2週：プラットフォームに関する話し合い

• 第3週：ビジネスケース

• 第4週：実施の開始

30日以内に、あなたの会社は「トークン化を検討する」から「積極的に実施する」へ移行することができます。